München, Ainmillerstraße
Konzerngeschäftsbericht 2017 | Editorial

Editorial

Die Wohnungswirtschaft durchlebt aktuell starke Umbrüche und ist heftigen Interessenskonflikten ausgesetzt. Kontinuierlich wachsender Zuwanderungsdruck in die prosperierenden Ballungsräume führt zu Wohnungsknappheit und steigenden Mieten. Das politisch-regulatorische Umfeld gestaltet sich außerdem zunehmend schwierig: Während Kommunen immer noch zögerlich sind beim Verkauf eigener Baugrundstücke oder bei der Schaffung von Baurecht, führen hohe Grunderwerbsteuersätze, ein Festhalten an der Mietpreisbremse, die drohende Veränderung der Modernisierungsumlage und regionalplanerische Fehlsteuerungen durch das Baukindergeld zu weiteren Belastungen der Wohnungswirtschaft – auch der Wohnbau GmbH. Das anhaltend niedrige Zinsniveau und die steigende Attraktivität des deutschen Wohnimmobilienmarktes für internationale Investoren lassen noch kein Ende der Preisrallye absehen. Gleichzeitig entsteht aus der Digitalisierung des privaten Lebensumfelds von Mietern und Wohnungseigentümern sowie der Wohnungsunternehmen selbst eine enorme Innovationsdynamik, deren Ende noch nicht absehbar ist.

Vor diesem Hintergrund agiert die Wohnbau-Gruppe seit vielen Jahren mit einer vorsichtig-konservativen Portfoliostrategie, ergreift aber gleichzeitig die Chancen der Digitalisierung von Arbeitsabläufen und Kundenkontakten und treibt diese entsprechend voran. Unsere Unternehmensphilosophie ist vielleicht deshalb so erfolgreich, weil sie bereits als „nachhaltig“ gelten konnte, als der Begriff noch ausschließlich mit der Forstwirtschaft verknüpft war.

Das zeigt sich nicht zuletzt im Geschäftsjahr 2017. In Köln-Ossendorf konnten wir 97 Neubau-Mietwohnungen fertigstellen. Weitere sechs Wohnungen entstanden in Würzburg durch Dachgeschossausbauten. Dank unserer kontinuierlichen Bemühungen, Nachverdichtungspotenziale auf eigenen Grundstücken zu identifizieren, werden wir auch in den nächsten Jahren unseren Bestand durch Neubau-/ und Nachverdichtungsmaßnahmen erweitern. Unsere weiteren Neubauprojekte mit insgesamt 265 Wohnungen in Köln-Rodenkirchen, Düsseldorf-Heerdt und Berlin-Kreuzberg, liegen im Zeitplan und werden Ende 2018 bzw. Anfang 2019 fertiggestellt. Wir setzen damit die stetige organische Wachstumsstrategie der vergangenen Jahre konsequent fort.

Durch Ankauf haben wir zum Jahresende 2017 eine Wohnanlage in Bonn-Kessenich mit 32 preisgebundenen Wohnungen erworben, so dass – saldiert mit wenigen Abgängen – insgesamt 17.944 eigene Wohnungen an 34 Standorten in der Wohnbau-Gruppe bewirtschaftet werden. Wir sind immer bereit, attraktive Wohnungsbestände und Projektentwicklungen in den von uns bevorzugten wachstumsstarken westdeutschen Metropolregionen sowie in Berlin zu erwerben. Allerdings müssen diese Angebote die Kriterien unseres Ankaufsprofils erfüllen und natürlich unsere Vorgaben bezüglich Kaufpreis, Rentabilität und bautechnischer Qualität. Hier konnten wir im Zeitraum der letzten zehn Jahre – insbesondere in 2015 – mehrere große Wohnungspakete mit insgesamt 1.900 Wohnungen erwerben, während wir in den Jahren davor und danach eine Fülle von Offerten zwar geprüft, aber in den allermeisten Fällen ablehnen mussten. Es gehört zu unserem Verständnis von „Nachhaltigkeit“, uns vom Markt nicht unter Druck setzen zu lassen, sondern an unseren auf Langfristigkeit basierenden Investitionskriterien festzuhalten.

Die wirtschaftlichen Ergebnisse des Geschäftsjahres 2017 bestätigen die unternehmerischen Entscheidungen, die Jahre und Jahrzehnte zuvor getroffen wurden. So ist das Sollmietenaufkommen gegenüber dem Vorjahr um 4,1 Mio. € auf 132,5 Mio. € gestiegen (+ 3,2%), überwiegend durch reguläre Mietanpassungen in unseren Bestandswohnungen. Die durchschnittliche Wohnungsmiete zum 31. Dezember 2017 ist gegenüber dem Vorjahr in unserem gesamten Eigenbestand um + 0,21 €/m² auf ein Niveau von 8,41 €/m² angestiegen (+ 2,6 %). Die Leerstandsquote liegt mit 0,41 % zum Jahresende 2017 noch einmal leicht unter dem Vorjahreswert von 0,60 % und stellt dabei im Branchenvergleich sicherlich einen Rekordwert für ein bundesweit tätiges Wohnungsunternehmen dar. Die Fluktuationsrate ist mit 9,3 % (Vj. 9,7 %) abermals gesunken. Dies ist wesentlich auf das Marktumfeld mit überwiegend hohen Neuvermietungsmieten zurückzuführen und liegt im Branchentrend für die wirtschaftlich starken Top-Standorte in Deutschland.

Nach wie vor widmen wir uns systematisch der Pflege und wertschaffenden Weiterentwicklung unserer Wohnungsbestände. Wir sichern durch regelmäßige Instandhaltung und sozialverträgliche Modernisierungen mit einem Investitionsvolumen von rund 28 Mio. € allein in 2017 die Vermietbarkeit unserer Wohnungen und die Beleihungsspielräume, die wir für unsere Projektentwicklungen und Großmodernisierungen benötigen. Auch bei unserer dezentralen Struktur bewirtschaften und verwalten wir die Wohnungen mit eigenen Mitarbeitern vor Ort. Das sorgt für hohe Mieterzufriedenheit.

Seit mittlerweile 20 Jahren gestalten wir aktiv unsere digitalen Prozesse. Wir haben dabei über unsere Tochtergesellschaft Wohnbau Service Bonn GmbH immer wieder diverse Applikationen selbst entwickelt. Aktuell konzentrieren wir uns auf die Optimierung des Bestandsmanagements und dem weiteren Ausbau der webbasierten Kommunikation sowohl mit unseren Kunden als auch in den internen Geschäftsprozessen. Im Geschäftsjahr 2017 haben wir erstmals ein Verkehrssicherungsprogramm als mobile Unterstützung bei den Objektbegehungen eingesetzt.

Die Wohnbau Service verwaltete in 2017 außerdem 4.117 Wohnungen für 111 WEG-Gemeinschaften sowie für einen einzelnen Eigentümer ein Portfolio von 357 Gewerbeobjekten mit 102.000 m2 Nutzfläche, dessen Mandat Anfang 2018 verlängert wurde.

Zu guter Letzt danken wir unseren 223 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, ohne deren Einsatz die Erfolgsgeschichte der Wohnbau nicht hätte geschrieben werden können. Gleiches gilt für unsere Gesellschafterin sowie unseren Aufsichtsrat. Und schlussendlich den Geschäftspartnern der Wohnbau-Gruppe, die uns auch im Berichtsjahr begleitet und unterstützt haben.

Weitere Informationen – auch über den Fortschritt unserer Neubauprojekte – bietet übrigens unsere Homepage unter www.wohnbau-gmbh.de.

Bonn, im Juli 2018

Matthias Schweizer
Jens Bräutigam

Konzern Mehrjahres­vergleich

2017 2016 2015
Wohneinheiten zum 31.12. (eigene) 17.944 17.814 17.740
Gewerbeeinheiten (eigene) 205 205 202
Wohneinheiten zum 31.12. (WEG-Verwaltung) 4.117 4.150 4.150
Gewerbeeinheiten zum 31.12. (fremde) 357 357 366
Insgesamt verwaltete Einheiten 22.623 22.526 22.458
 
Leerstandsquote (eigene Wohneinheiten) 0,41 % 0,60 % 0,59 %
Durchschnittliche Sollmiete pro qm (eigene Wohneinheiten) 8,41 € 8,20 € 7,97 €
 
Bilanzsumme in Mio. € 1.533 1.488 1.444
Eigenkapital in Mio. € 585 557 537
EK-Quote 38,2 % 37,4 % 37,2 %
bilanzieller Verschuldungsgrad 161,4 % 166,5 % 168,2 %
dynamischer Verschuldungsgrad 1) 15,1 19,8 18,7
 
Umsatzerlöse in Mio. € 173,5 166,8 149,2
Jahresüberschuss in Mio. € 33,6 25,6 20,8
Investitionen in Ankauf Bestand in Mio. € 3,2 0 259
Investitionen in Neubau in Mio. € 49 49 23
Investitionen in Modernisierung, Instandhaltung in Mio. € 35 36 34
 
Cashflow i.e.S. in T€ 61.668 46.638 48.135
Cashflow aus lfd. Geschäftstätigkeit in T€ 92.725 80.264 80.178
Ergebnis aus normaler Geschäftstätigkeit (FFO) in T€ 2) 64.479 55.018 45.824
EBIT in T€ 64.969 58.341 50.883
EBITDA in T€ 90.727 83.658 72.228
 
Anzahl Mitarbeiter 223 221 219

1) (Fremdkapital - Liquide Mittel) / Cash Flow i.e.S.
2) Jahresüberschuss + Abschreibungen + Ertragsteuern +/- Veräußerungsergebnisse

TOP
10
von 7.913
Bäumen

  • Hainbuche
    Carpinus betulus
    894

  • Sandbirke
    Betula pendula
    662

  • Spitzahorn
    Acer platanoides
    607

  • Waldkiefer
    Pinus sylvestris
    606

  • Feldahorn
    Acer campestre
    474

Konzerngeschäftsbericht 2017 | Informationen zum Geschäftsjahr

Informationen zum Geschäftsjahr

Bäume beeinflussen Stadtklima

CO2 Kohlen-
dioxid
Rauch
Staub
Schmutz
O2
Sauerstoff
H2O Wasser

Geschäftsmodell und Unternehmensstruktur
Die Wohnbau GmbH ist ein bestandshaltendes Wohnungsunternehmen mit dem Ziel, das existierende Portfolio von aktuell 17.944 Wohnungen, die eigenen Neubauten und Projektentwicklungen sowie die Bestandsankäufe langfristig und nachhaltig zu bewirtschaften. Die Wohnbau ist wachstumsorientiert und hat zwecks Fokussierung ihrer Bestände auf die wirtschaftsstarken Metropolregionen sukzessive ihren außerhalb liegenden Streubesitz an lokale und regional verankerte Investoren veräußert. Die insgesamt 34 Standorte der Wohnbau liegen heute überwiegend in den folgenden Kernregionen:

  • München
  • Köln/Bonn/Düsseldorf
  • Erlangen/Nürnberg/Fürth
  • Hamburg
  • Berlin/Potsdam
  • Hannover
  • Stuttgart
  • Rhein-Main-Dreieck zwischen Koblenz, Mainz und Frankfurt

Die dezidierte Wachstumsstrategie der Wohnbau fußt sowohl auf einer kontinuierlich eigenen Neubautätigkeit als auch auf Nachverdichtungsmaßnahmen. Sie schließt ergänzend den Ankauf von Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen ein. So sind nach rund 1.900 Wohnungen im Jahr 2015 seitdem weitere 283 Wohnungen erworben bzw. fertiggestellt worden.

Neben der Bestandserweiterung steht naturgemäß die kontinuierliche und wertorientierte Modernisierung der bestehenden Wohnungen im Vordergrund der Geschäftstätigkeit. Maßstab dafür sind neue gebäudetechnische und gesetzliche Anforderungen sowie sich verändernde Wohnwünsche der Mieter und zukünftiger Nutzer. Ziel ist es, die Vermietbarkeit der Wohnungen langfristig zu sichern und so die Leerstandsquoten weiterhin deutlich unter 1 % zu halten. Allein im Geschäftsjahr 2017 wurden für Modernisierung und Instandhaltung insgesamt 27,7 Mio. € investiert. Für viele Menschen sind mittlerweile digitale Geschäftsprozesse und die Selbstverwaltung eigener Kundenaccounts zur Selbstverständlichkeit geworden.

Die Wohnbau versteht sich auch hier als Vorreiter, sodass Prozessverbesserungen beim Kundenmanagement mittlerweile überwiegend auf Basis digitaler Abläufe und mit Hilfe mobiler Applikationen geschehen, die die Wohnbau z. T. selbst entwickelt hat. Die Einführung der online-gestützten, digitalen Mieterakte steht kurz bevor. Eine dezentrale Organisation und die direkte Erreichbarkeit für die Mieter über das neue, digitale Kundencenter für alle Fragen rund um das Mietverhältnis sollen für anhaltend hohe Kundenzufriedenheit sorgen.

Die Wohnbau-Gruppe besteht im Wesentlichen aus zwei Unternehmen. Die 1921 gegründete Wohnbau GmbH ist als Konzernmuttergesellschaft das bestandshaltende Unternehmen. Deren alleinige Gesellschafterin ist seit 1976 die gemeinnützige Stiftung Wohnhilfe. Die konzernverbundene Tochtergesellschaft Wohnbau Service Bonn GmbH tritt nach außen vor allem als Verwalterin von Wohnungseigentümergemeinschaften und Gewerbeobjekten für Dritte in Erscheinung.

Aktuell werden so 4.117 Eigentumswohnungen und 357 Gewerbeobjekte betreut. Nach innen sorgt die Wohnbau Service an den Standorten ihrer Konzernmutter außerhalb des Verwaltungssitzes Bonn für die professionelle Betreuung der Mieter und Bewirtschaftung der Wohngebäude durch den eigenen Hausmeisterservice. Außerdem wird mit eigenen Heizwerken in Bonn und Koblenz Wärme sowohl für eigene als auch für fremde Wohnungsbestände erzeugt.

München, Elisabethstraße
Konzerngeschäftsbericht 2017 | Informationen zum Geschäftsjahr

Innerstädtisches Wohnen und die Wirkung auf urbane Lebensräume

Wohnbau pflegt urbanes Grün

Mit ihrer grünen Infrastruktur leistet die Wohnbau GmbH einen wesentlichen Beitrag für angenehme Lebensbedingungen in der Stadt. Tausende Bäume und Sträucher, grüne Innenhöfe, Mietergärten und begrünte Dächer fördern das Wohlbefinden und die Gesundheit der Mieter.

Die Wohnbau GmbH mit ihrer fast einhundertjährigen Geschichte bietet heute rund 18.000 Wohnungen an 34 Standorten in ganz Deutschland. Von Kiel bis Kempten und Berlin bis Stuttgart. Die älteste, selbst gebaute Wohneinheit wurde 1926 erbaut und steht in München-Schwabing, aber einige der Bäume auf den Grünanlagen der Wohnbau sind noch deutlich älter: „Unser Baumkataster umfasst derzeit rund 8.000 Bäume“, berichtet Christoph Fuhr, der als Landschaftsarchitekt bei der Wohnbau GmbH die Pflege der Grünanlagen koordiniert. Zum Baumbestand gehören mächtige, alte Eichen, der bei Honigbienen beliebte Silber-Ahorn, eine 140-jährige Vogelbeere und eine rund 150 Jahre alte Birke. „Jeder unserer Bäume wird alle neun Monate durch einen Baumsachverständigen überprüft“, sagt Fuhr.

Dabei werden Kronenpflege und Sicherungsmaßnahmen durchgeführt, um sicher zu stellen, dass die Bäume möglichst lange leben und die Verkehrssicherheit gewährleistet bleibt. Insbesondere Laubbäume tragen direkt zu einem angenehmen Wohnklima bei, denn im Winter schlucken sie kaum Licht, während sie im Sommer für Schatten, Kühlung und Luftreinhaltung sorgen. Diesen klimaregulierenden Effekt der grünen Baumnachbarn bestätigte Prof. Beate Jessel, Präsidentin des Bundesamtes für Naturschutz, während einer Fachkonferenz in Bonn: „Stadtgrün kann einer Überhitzung der Städte effektiv entgegenwirken. Stadtbäume, Fassaden- und Dachbegrünungen tragen zur Abkühlung bei. Denn sie spenden Schatten, isolieren und fördern die Verdunstung.“ Größere Grünanlagen können je nach Struktur und Umfang insbesondere nachts zu einer Abkühlung von fünf bis zehn Grad Celsius führen. Ein Vorteil, der in Zeiten stetig steigender Temperaturen immer wertvoller wird.


Entwicklungsphasen unserer 7.913 Bäume

  • Jugendphase erstreckt sich i.d.R. über 15 Jahre Standzeit
  • Reifephase erstreckt sich i.d.R. von 15 bis je nach Baumart und Standortverhältnis ca. 50-80 Jahre Standzeit
  • Alterungsphase beginnt je nach Baumart und Standortverhältnis ab ca. 50-80 Jahren Standzeit

Artenvielfalt im Viertel

„Historisch bedingt befinden sich viele unserer Wohnanlagen auf großen Grundstücken und weisen dementsprechend schöne Grünanlagen auf, die wir nachhaltig pflegen, gestalten und immer wieder verbessern“, sagt Anja Kasper von der Wohnbau GmbH. Bei der Neuanlage und Umgestaltung der Wohnanlagen wird darauf geachtet, dass heimische Pflanzen Verwendung finden. Denn „exotische“ Gehölze haben oft keinen oder nur einen eingeschränkten Nutzen für die Artenvielfalt. Gepflanzt werden z.B. Stieleiche, Hainbuche, Eberesche, Weiden, Felsenbirne, Schneeball, Hartriegel, Liguster, Haselnuss, Wildrosen, Pfaffenhütchen, Sanddorn, Wildapfel und Wildbirne.

Viele teils seltene Insektenarten leben in toten Baumstämmen und verrottendem Holz, und artenreiche Wiesen mit vielen Blumen vertragen keine zu häufige Mahd. Wir achten daher darauf, auch mal etwas Totholz in den Grünanlagen liegen zu lassen und Rasenflächen nicht jede Woche zu mähen. In den Wohneinheiten in Celle und Koblenz wurden große Wildblumenwiesen angelegt.

Außerdem gibt es Schutzstreifen aus wildwachsenden Gehölzen; versetzt mit Brombeeren und Brennnesseln als Nahrungsgrundlage für Bienen, Schmetterlinge und Vögel. Dabei legen wir weiterhin Wert auf gepflegte Grünanlagen. Bereits seit rund zwanzig Jahren verzichtet die Wohnbau GmbH auf den Einsatz von Pflanzenschutzmitteln wie Glyphosat. Den Gärtnern ist es vertraglich untersagt, chemische Mittel zur Unkrautbekämpfung einzusetzen. Bei der Neugestaltung von Grünanlagen werden Insektennisthilfen eingeplant, und in einer Wohnanlage in Unterhaching bei München wird ein Vogelhotel für Mauersegler errichtet. Die Gärtner sind angehalten, das Falllaub im Herbst und Winter nicht akribisch abzufahren. In den meisten Wohnanlagen bleibt es zur Verrottung und zum Schutz der Insekten und Igel in den Vegetationsflächen liegen und liefert so einen wertvollen Beitrag zum Artenschutz.

  • Stieleiche
    Quercus robur

  • Hainbuche
    Carpinus betulus

  • Wildapfel
    Malus sylvestris

  • Felsenbirne
    Amelanchier

  • Hartriegel
    Cornus

  • Pfaffenhütchen
    Euonymus europaeus

  • Brombeere
    Rubus fruticosus

Mietergärten – Grüne Oasen in der Großstadt

Oberschleißheim, Gartenstraße
Oberschleißheim, Mietergarten Gartenstraße
München, Lothstraße

Gerade in Großstädten und Ballungsgebieten sind kleine Grüne Oasen wie die Mietergärten Gold wert. In etlichen Wohnanlagen der Wohnbau GmbH finden sich in Innenhöfen und in den Grünbereichen solche Inseln der Ruhe, die von den Mietern gehegt und gepflegt werden. Neben üppiger Blumenpracht wachsen dort Salatköpfe, Zwiebeln, Kohlrabi, Rhabarber, Beeren und vieles mehr.

Grüne Dächer

München, Photovoltaik auf dem Dach der Brandenburger Straße
München, Photovoltaik auf dem Dach der Brandenburger Straße
München, begrüntes Tiefgaragen-Dach in der Halskestraße
München, begrüntes Tiefgaragen-Dach in der Halskestraße

Begrünte Dächer wie die über 2.800 Quadratmeter Flachdachflächen der Wohnanlage in Potsdam halten nicht nur bis zu 99 % des auf der Fläche auftreffenden Niederschlags zurück, sie erfreuen das Auge und geben mit der entsprechenden Bepflanzung und Pflege zahlreichen nützlichen Tieren und Pflanzen eine Heimat. Insbesondere Bestäuberinsekten wie Hummeln und andere Wildbienen lassen sich dadurch fördern. Die grün-bunten Dächer können so den durch die Verdichtung der Städte entstehenden Verlust innerstädtischer Brachflächen teilweise ausgleichen. Seit den 1980er Jahren werden von der Wohnbau GmbH vermehrt begrünte Flachdachflächen angelegt und gepflegt. Das reicht von großen Flachdächern wie in Potsdam und Köln bis hin zu begrünten Fahrradschuppen wie in Hannover oder Berlin. Insgesamt sind bereits 14.000 Quadratmeter begrünte Dachfläche vorhanden. Ein Gründachkataster soll herausfinden, wo sich weitere Flächen realisieren und wie sich bestehende Gründächer weiter optimieren lassen.

Nachverdichtung mit Köpfchen
Die Wohnbau GmbH möchte den städtischen Raum optimal nutzen und investiert in viele neue Wohnprojekte. „Wenn wir Nachverdichtungen bestehender Anlagen vornehmen, geschieht das immer in einem nachhaltigen Rahmen“, sagt Christoph Fuhr, Landschaftsarchitekt der Wohnbau GmbH. Beispiele dafür sind die Wohnanlagen in Hamburg Altona oder am Mittleren Ring in München, wo die Anbauten parallel zur Straße nicht nur mehr Wohnraum schufen, sondern gleichzeitig große, vom Straßenverkehr abgeschirmte Innenhöfe entstehen ließen.

Die Wege des Wassers
Beim Bau von Parkplätzen und Wegen achtet die Wohnbau GmbH darauf, Flächenversiegelungen auf das Nötigste zu reduzieren. So werden Feuerwehrzufahrten als „Schotterrasen“ angelegt, wo das Gras in einem belastbaren Gemisch aus Schotter und Humus gedeiht. Daneben kommen etwa für Fußwege statt Asphalt sogenannte „wassergebundene Decken“ zum Einsatz, das sind glatt gewalzte Schotterwege, die eine Niederschlagsversickerung zulassen. Bei höherer Belastung etwa auf Parkplätzen werden Rasengittersteine eingesetzt, die mit Rasen begrünt sind. Auch hier fließt das Regenwasser in den Untergrund statt in die Kanalisation. Manche Dachflächen werden nicht mehr an das Kanalnetz angeschlossen, sondern das gesamte Regenwasser sickert durch Sickerschächte und Rigolen (Pufferspeicher) direkt ins Grundwasser oder wird in Versickerungsmulden eingeleitet.

Begrünte Dächer und die Vegetation der Grünanlagen spielen eine wichtige Rolle bei der Wasserrückhaltung.

Je nach Begrünungsart werden 30 bis 99 % des Niederschlagswassers zurückgehalten und Spitzenabflüsse stark vermindert. Das entlastet das Kanalnetz und – als willkommener Nebeneffekt – auch die Geldbeutel der Mieter durch reduzierte Abwassergebühren

Pflanzen: Luftfilter und Klimaanlage
Ein Baum „atmet“ durch die Spaltöffnungen an der Unterseite seiner Blätter, die er je nach Bedarf öffnen und schließen kann. Dabei verarbeitet er in unseren Breiten täglich zwischen 30.000 und 40.000 Kubikmeter Luft. Tagsüber nimmt er das Treibhausgas Kohlenstoffdioxid auf und baut sich unter Zuhilfenahme von Sonnenlicht und Wasser aus dem darin enthaltenen Kohlenstoff energiereiche Zuckermoleküle. Dabei wird Sauerstoff frei, der dann wiederum für Menschen und Tiere zur Verfügung steht. Aber das ist noch nicht alles. Der Baum feuchtet durch die Verdunstung von Wasser die Luft an und filtert durch die Struktur und Oberfläche seiner Blätter Schadstoffe und Staubpartikel heraus. Ein 15 bis 20 Meter hoher Laubbaum wie die 130 Jahre alte Stieleiche in Obersendling im Süden Münchens kommt mit ihren vielen tausend Blättern auf eine mehrere hundert Quadratmeter große Absorbtionsfläche und gleicht damit einer riesigen Dunstabzugshaube mit beeindruckender Filterleistung. Neben Filterung, Kühlung und Luftbefeuchtung bietet der Baum darüber hinaus Lebensräume für zahllose Tiere, er schützt den Boden vor Erosion und Austrocknung und sorgt für eine vielfältige Vegetationsstruktur, die Schall „schluckt“ und dadurch die Lärmbelastung reduziert.

Kronendurchmesser von 7.913 Bäumen gesamt

2%

>14 m

20%

10-14 m

41%

6-9 m

37%

0,5-5 m

Worauf können Sie in der Stadt nicht verzichten?

Worauf können Sie in der Stadt nicht verzichten?

75%

„Grüne Inseln“ wie Parks, Gärten und Grün­anlagen

34%

Shopping
Malls

20%

Sport­anlagen

9%

Theater

7%

Konzert­hallen

5%

Disko­theken

Was ist Natur in der Stadt für Sie?

Was ist Natur in der Stadt für Sie?

82%

Parks und öffentliche Grünräume

65%

Vegetation allgemein

43%

Gewässer

37%

Gärten

23%

Orte für Sport und Bewegung

22%

Tiere

17%

Lebensqualität und Erholung

15%

Begrünung an Gebäuden

7%

Freizeitangebot

7%

Landwirtschaft

6%

Schutzgut

3%

Stadtbild

3%

Wetter/Jahreszeiten
Oberschleißheim

Urbanes Grün wirkt dreifach – physisch, psychisch und ökologisch
Wieviel Luft gefiltert, wieviel Kohlenstoff gebunden und Sauerstoff produziert wird, hängt von vielen Faktoren ab, wie der Art des Baumes, seinem Alter, dem Kronendurchmesser oder der Wasserversorgung. Sicher ist aber, dass sich Bäume und andere Pflanzen positiv auf unsere Gesundheit und unser Wohlbefinden auswirken.

Matthias Braubach vom Europäischen Zentrum für Umwelt und Gesundheit der Weltgesundheitsorganisation WHO in Bonn unterscheidet drei verschiedene positive Effekte. Zunächst physische: Im Grünen gehen wir öfters spazieren, wir fahren Rad, joggen oder gärtnern. Unsere Aktivität wird angeregt, und wir bewegen uns mehr. Dann psychologische Effekte: Der Blick ins Grüne, der Aufenthalt in Grünbereichen „an der frischen Luft“ beruhigt und entspannt uns. Und schließlich die ökologisch wirkenden Effekte wie Lärmminderung, Luftfilterung, Kühlung, Wasserrückhaltung und Kohlenstoffbindung.

Sollte die Sicherheit der Bewohner das Fällen eines alten Baumes notwendig machen, tun wir das nur in enger Absprache und auf fachliches Anraten der von uns beschäftigten professionellen Baumpfleger. Parallel werden ständig neue Bäume nachgepflanzt. Die Bäume, Sträucher und Büsche, die auf den Anlagen der Wohnbau GmbH wachsen, die großen Rasen- und Wiesenflächen und die grünen Dächer sind ein Schatz, den wir bewahren und weiter ausbauen wollen.

Denn, so Professor Jessel: „Urbanes Grün macht unsere Städte widerstandsfähiger gegen den Klimawandel und fördert gleichzeitig Wohlbefinden und Gesundheit.“

Eine alte Stiel-Eiche in München-Obersendling.

Ihr Stammumfang misst fast drei Meter, und die Krone kommt auf über 12 Meter im Durchmesser.

Geschlossenes Kronendach
von über 300.000 m2 entspricht
33
Fußballfeldern

Bonn, Nachverdichtung Didinkirica
Bonn, Nachverdichtung Didinkirica
Konzerngeschäftsbericht 2017 | Informationen zum Geschäftsjahr

Neubau, Projekt­entwicklungen und Nachverdichtungs­maßnahmen

Der Wohnungsbedarf in den Ballungszentren, in denen auch die Wohnbau mit ihren Standorten überwiegend vertreten ist, ist nach wie vor größer, als aktuell durch Neubaumaßnahmen und Projektentwicklungen gedeckt werden kann. Selbst die Nachfrageüberhänge der vergangenen Jahre sind z. T. noch nicht abgebaut worden.

Trotz großen politischen Rückenwinds stehen einer signifikanten Steigerung der Fertigstellungszahlen aber limitierende Faktoren gegenüber:

  • ein schrumpfendes und damit immer teurer werdendes Baulandangebot,
  • Personalengpässe in den kommunalen Bauverwaltungen,
  • Überauslastung der Bauwirtschaft und
  • vielfach fehlendes bautechnisches Personal auf Seiten der Wohnungswirtschaft.

Während andere Wohnungsunternehmen ihre Bau- und Planungsabteilungen in den 1990er Jahren vor dem Hintergrund Stagnation und Schrumpfung verheißender Bevölkerungsprognosen häufig stark reduziert oder ganz aufgegeben haben und nun mühsam auf angespannten Arbeitsmärkten entsprechend bautechnisch qualifiziertes Personal suchen, hat die Wohnbau kontinuierlich ihre Kompetenzen gepflegt und sogar ausgebaut. Auch dies ist für uns ein Aspekt unternehmerischer Nachhaltigkeit.

In der Größenordnung der vergangenen Jahre konnten wir im Berichtsjahr 2017 in Köln-Ossendorf 97 Neubauwohnungen sowie in Würzburg sechs Wohnungen durch Dachgeschossausbau erstmals vermieten. Neubauprojekte mit einem Umfang von insgesamt 265 Wohnungen in Köln-Rodenkirchen, Düsseldorf-Heerdt und Berlin-Kreuzberg werden Ende 2018 bzw. Anfang 2019 abgeschlossen.

Aktuell legen wir einen besonderen Fokus auf unseren noch neuen Standort Düsseldorf im linksrheinischen Stadtteil Heerdt. Im Frühjahr 2018 wurde ein ergänzendes Neubauprojekt mit 187 Wohnungen in unmittelbarer Nachbarschaft zum laufenden Bauvorhaben erworben. Davon werden 124 Wohnungen im freifinanzierten und 63 Wohnungen im mietpreisgedämpften Segment nach den planungsrechtlichen Auflagen der Stadt Düsseldorf errichtet. Der Baubeginn ist im Frühjahr 2019 vorgesehen – bei einer voraussichtlichen Gesamtbauzeit von vier Jahren. Somit entstehen insgesamt 290 Mietwohnungen an einem attraktiven Dienstleistungsstandort der Informations- und Kommunikationsbranche (Vodafone Campus).

Die Wohnbau ist flexibel. Wir suchen permanent Baugrundstücke zu fairen Preisen, aber auch komplette Projektentwicklungen, die wir im Rahmen von sogenannten Forward-Deals bei unterschiedlichen Baufortschritten erwerben und dann in Eigenregie – aber auch in Entwicklungspartnerschaften mit dem Bauträger – fertigstellen. Unser Anforderungsprofil im Neubau und in der Projektentwicklung ist vergleichbar mit jenem für den Ankauf von Bestandsportfolios. Voraussetzung dafür, überhaupt in den stark gefragten Top-Standorten an baureife Grundstücke zu kommen, ist eine enge Vernetzung mit örtlichen Maklern und regionalen sowie überregionalen Projektentwicklern.

Schon seit den 1990er Jahren identifiziert die Wohnbau Nachverdichtungspotenziale in den eigenen Beständen. In Frage kommen insbesondere Standorte mit angespannten Wohnungsmärkten, wo wir durch die preisgünstige Nutzung eigener Grundstücksreserven zu wettbewerbsfähigen Preisen Neubau betreiben können. Natürlich ist hier eine entsprechende Bewohnerbeteiligung im Vorfeld durchzuführen und wird von uns als außerordentlich wichtig erachtet.

Außerdem widmet sich die Wohnbau seit 25 Jahren der nachträglichen Aufstockung der obersten Geschosse – soweit die bautechnischen und statischen Gegebenheiten dies zulassen und die planungsrechtlichen Auflagen nicht im Wege stehen. Gleiches gilt für die Schaffung zusätzlicher Wohnungen in bislang nicht genutzten Dachgeschossen.

Hauptzweck der Neubauvorhaben ist die kontinuierliche Verjüngung des Gesamtbestandes. Wir schaffen auf diese Weise qualitativ hochwertige, barrierearme und energieverbrauchsoptimierte Wohnungen, die auch eine anspruchsvolle Klientel ansprechen. Die Neubauten besitzen häufig im Nahbereich Vorbildcharakter für ggf. umliegende eigene Bestandswohnungen und werten so die Nachbarschaften auf. In der Konzernsicht können neue Gebäudetechnik, das Zusammenspiel von regenerativen Energien, Dämmung und digitaler Steuerung erprobt und weiterentwickelt werden. Davon profitieren nicht zuletzt auch größere Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. In bilanzieller Hinsicht steigern Neubauten den Wert des Anlagevermögens und sichern die Beleihungsspielräume des Konzerns für weitere kreditfinanzierte Investitionen.

Überwiegend baut die Wohnbau freifinanzierte Mietwohnungen. Wenn im Rahmen von städtebaurechtlichen oder wohnungspolitischen Auflagen allerdings bestimmte Quoten für geförderte oder mietpreisgedämpfte Wohnungen vorgeschrieben werden, engagieren wir uns auch in diesem Segment. In Einzelfällen werden die öffentlich geförderten Wohnungen auch mit anderen Partnerinvestoren zusammen entwickelt und ggf. nach Fertigstellung von diesen Partnern erworben.

Die Wohnbau GmbH möchte den städtischen Raum optimal nutzen und investiert in viele neue Wohnprojekte. „Wenn wir Nachverdichtungen bestehender Anlagen vornehmen, geschieht das immer in einem nachhaltigen Rahmen“, sagt Christoph Fuhr, Landschaftsarchitekt der Wohnbau GmbH.

Ein Beispiel dafür ist die Wohnanlage am Mittleren Ring in München, wo die Anbauten parallel zur Straße nicht nur mehr Wohnraum schuf, sondern gleichzeitig große, vom Straßen­verkehr abgeschirmte Innenhöfe entstehen ließen.

München-Mittlerer Ring, geschützter Hof in der Brandenburger Straße
München-Mittlerer Ring, geschützter Hof in der Brandenburger Straße

Köln-Rodenkirchen liegt linksrheinisch am Westufer des Rheinbogens und verbindet Dörflichkeit mit großstädtischer Urbanität. Hier entsteht das Ringpalais mit hervorragender infrastruktureller Anbindung

Köln-Rodenkirchen
Ringstraße

Geplante Fertigstellung: 01. Dezember 2018

  • 65 Wohnungen mit 5.913 m² Wfl
  • 5 Gewerbeeinheiten mit 841 m² Nfl
  • 1 Gebäuderiegel, 5 Wohngeschosse
  • Durchschnittliche Wohnungsgröße: 91,0 m²
  • 13 x 2 Zimmer / 33 x 3 Zimmer / 18 x 4 Zimmer / 1 x 5 Zimmer
  • 63 Tiefgaragen-Stellplätze
  • Hochwertige Ausstattung

Das Stadtquartier Hallesche Straße, rund 750 m südlich vom Potsdamer Platz entfernt, angrenzend an Kreuzberg mit seinem sympathischen Bergmannkiez sowie in kurzer Distanz zur Glamourmeile Friedrichstraße. Ein Ensemble für Individualisten.

Berlin-Kreuzberg
Stresemannstraße 61-63

Geplante Fertigstellung: 01. Februar 2019

  • 5 Häuser
  • 97 Wohnungen mit 6.181 m² Wfl
  • Wohnungsgrößen von 45 m² bis 109 m²
  • 70 x 2 Zimmer / 22 x 3 Zimmer / 5 x 4 Zimmer
  • 6 Gewerbeeinheiten mit 771 m² Nfl
  • 36 Tiefgaragen-Stellplätze
  • Baubeginn 1. Quartal 2017

Der linksrheinische Stadtteil Heerdt entwickelt sich immer mehr zum Hotspot in Düsseldorf. Hier entsteht ein vielfältiges Angebot an Wohnformen, exzellenter Infrastruktur und gemeinschaftlichen Grünzonen. Prominente Arbeitgeber wie Vodafone und Telekom haben hier ihre Zentralen.

Düsseldorf Vierzig 549 – Forum Oberkassel
Stadtteil Heerdt

Geplante Fertigstellung: 01. April 2019

  • 103 Wohnungen mit 8.493 m² Wfl.
  • 7 Mehrfamilienhäuser und 4 Stadthäuser
  • Durchschnittliche Wohnungsgröße: 82,5 m²
  • 36 x 2 Zimmer / 39 x 3 Zimmer / 23 x 4 Zimmer / 5 x 5 Zimmer
  • 103 Tiefgaragen-Stellplätze
  • Hochwertige Ausstattung
  • Baubeginn: 2. Quartal 2017
Konzerngeschäftsbericht 2017 | Informationen zum Geschäftsjahr

Werterhalt durch nachhaltige Modernisierungs­strategie

Wohnungswirtschaft ist traditionell langfristig orientiert – so auch bei der Wohnbau. Damit unsere Wohnungen und Gebäude nachhaltig vermietbar und wettbewerbsfähig bleiben, müssen sie regelmäßig instand gesetzt und modernisiert werden. Die Maßstäbe dafür sind sich verändernde Wünsche der aktuellen und zukünftigen Mietergeneration, steigende gesetzliche Anforderungen, z. B. an den energetischen Zustand, und insgesamt der Werterhalt respektive die -Entwicklung. Die Wohnbau verfolgt dabei eine strategische Modernisierungsplanung, die sich am Lebenszyklus der einzelnen Wohngebäude und ihrer wesentlichen bautechnischen Komponenten orientiert. Entscheidend ist, dass Einzelmaßnahmen im Zeitablauf sinnvoll aufeinander aufbauen und kostensparend durchgeführt werden können. Die These dahinter ist, dass die rechtzeitige – manchmal auch vorgezogene – Erneuerung einzelner Bauteile wie Fenster, Fassaden oder Heizungsanlagen spätere unvorhergesehene und oft teure Einzelinstandhaltungen einspart.

Gefragt sind nutzwertorientierte Mehrwerte für unsere Mieter, die den Anforderungen sozialer Nachhaltigkeit entsprechen: umgebaute Eingangsbereiche, seniorengerechte Bäder oder sinkende Energiekosten durch Dämmungen von Fassaden, Keller- und obersten Geschossdecken auf ausschließlich mineralischer Basis sowie der Einsatz neuer Heizsysteme, die oft auf regenerativer Energie basieren.

Insgesamt hat die Wohnbau im Berichtsjahr 28,0 Mio. € in ihre Wohnungsbestände investiert. Davon flossen 10,7 Mio. € in die Modernisierung und 17,3 Mio. € in geplante und ungeplante Instandhaltungen. Maßnahmen im Wert von 6,6 Mio. € wurden als wertsteigernde Investitionen bilanziell aktiviert, z. B. nachträglich angebrachte Balkone.

Wie auch bei Neubauten ist für die Wohnbau-Gruppe das Gebot der ökologischen Nachhaltigkeit eine Verpflichtung. Ein Beispiel ist der Bestand in der Bonner Schedestraße. Dort wurde nach einer aufwändigen Analyse unterschiedlicher Fassadenverkleidungen ein innen gedämmter Ziegel eingesetzt, der vor allem bei den Aspekten Raumklima, Feuchte- Transfer und Wirtschaftlichkeit die größten Vorteile gegenüber anderen Dämmsystemen aufweist. Bei Mieterwechsel wurden bei 408 Wohnungen im Jahr 2017 Einzelmodernisierungen durchgeführt, die schwerpunktmäßig den technischen Zustand von Elektrotechnik und Multimediaverkabelung und Komfortaspekte wie neue Bodenbeläge und Fliesen in Badezimmern und Küchen oder seniorengerechte Ausstattungselemente wie zusätzliche Haltegriffe im Badezimmer bzw. eine bodengleiche Dusche umfassen. Mieterbefragungen zeigen deutlich, dass gerade im Bereich der Kleininstandhaltung und im Ablauf von Reparaturanzeigen maßgebliche Qualitätskriterien existieren, die das Image von Wohnungsunternehmen aus Sicht der Mieter beeinflussen. Hier stellen wir uns einem Qualitätswettbewerb, der auf Geschwindigkeit und Ausführungsqualität abzielt.

Konzernweit führt die Wohnbau Jahr für Jahr einige langfristig geplante Großsanierungen durch, die häufig auf mehrere Bauabschnitte aufgeteilt werden. Das dahinterstehende einheitliche Sanierungskonzept im größeren Maßstab ermöglicht erst eine kostengünstige Realisierung der Baumaßnahmen mit entsprechenden Skaleneffekten. Letztendlich erzielt die Wohnbau damit – neben den Neubauvorhaben – auch eine „Sichtbarkeit“, die ihr Image weiter stärkt und den Vertrieb unterstützt.

Aktuelle und größere Modernisierungsprojekte sind:

Bonn 30 von 122 Wohnungen
Wesendonckstraße – Fassadensanierung

Die Wohnanlage im Bonner Stadtteil Endenich mit elf Objekten wird sukzessive saniert und modernisiert. Bei der in 2017 erfolgten Sanierung von drei Gebäuden erfolgte die Erneuerung von Fenstern, Fassaden, Treppenhäusern und Balkonen. Für das Jahr 2018 ist die Fortführung der Sanierungsmaßnahmen an weiteren drei Gebäudekörpern geplant.

Hannover 40 von 100 Wohnungen
Königsberger Ring – Fenstererneuerung, Lüftung

Die Wohnanlage in Hannovers Stadtteil Anderten mit 100 Wohnungen wird in zwei Abschnitten modernisiert. Im ersten Bauabschnitt im Jahr 2017 wurden in 40 Wohnungen die alten Holzfenster gegen moderne, dreifach verglaste Kunststofffenster getauscht, und in den innenliegenden Bädern wurde eine feuchtigkeitsgesteuerte Lüftungsanlage installiert. In den Objekten wurde die Kellerdecke gedämmt und bei der Heizung ein hydraulischer Abgleich durchgeführt. Mit dem zweiten Bauabschnitt im Jahr 2018 wird die Modernisierung der Anlage abgeschlossen.

Kiel-Wik 12 von 136 Wohnungen
Elendsredder/Husumer Weg – Komplettsanierung

Unsere Wohnanlage in Kiel Wik mit zwölf Objekten wird seit 2013 sukzessive und abschnittsweise saniert. In dem im Jahr 2017 durchgeführten Bauabschnitt wurden die schadhaften Balkone saniert und vergrößert, Fassade und Dach überarbeitet und die Haustüren erneuert. Ferner wurden die Außenanlagen und die Kellerdämmung überarbeitet. Im Jahr 2018 ist die Sanierung eines weiteren Objekts geplant.

Kiel-Holtenau 11 von 162 Wohnungen
Grimmstraße – Dachgeschossausbau, Balkonanbau

In unserer Anlage in Kiel-Holtenau mit 162 Wohnungen haben wir ein Nachverdichtungspotenzial von insgesamt 35 Dachgeschoss-Wohnungen identifiziert. Gleichzeitig ist der Anbau von 76 Balkonen in Bestandswohnungen möglich. In 2017 wurde ein Pilotprojekt begonnen. In zwei Gebäuden wurden drei moderne Dachgeschoss-Wohnungen hergestellt sowie acht Bestandswohnungen mit Balkonen ausgestattet. Die Wohnungen wurden zum 1. April 2018 fertiggestellt und sind alle vermietet. Zurzeit wird die Herstellung von 32 Wohnungen und 68 Balkonen vorbereitet.

Bonn, Wesendonckstraße
Bonn, Wesendonckstraße
Unterhaching, Fasanenstraße
Unterhaching, Fasanenstraße

München-Maxvorstadt 12 von 70 Wohnungen
Cranachstraße – Dachgeschossausbau

In dem Objekt mit 70 Wohneinheiten im Münchener Stadtteil Maxvorstadt werden die Dächer zu Wohnraum umgebaut. Insgesamt sollen zwölf moderne Dachgeschosswohnungen mit Tageslichtbädern entstehen. Außerdem wird ein öffentlicher Parkstreifen zu einer Feuerwehrzufahrt umgewandelt.

Unterhaching 48 von 216 Wohnungen
Fasanenstraße – Energetische Sanierung

Die Anlage in Münchener Stadtteil Unterhaching wird sukzessive saniert. Im Jahr 2016 wurden bereits im ersten Bauabschnitt drei Objekte mit 72 Wohnungen modernisiert. 2017 wurde im zweiten Bauabschnitt die Maßnahme durch die Modernisierung eines weiteren Objektes mit 48 Wohnungen fortgesetzt. Im Gebäude wurden die Fassade und die Kellerdecke energetisch modernisiert, die Eingangsbereiche überarbeitet und die Wände und Decke der Tiefgarage saniert. In den Jahren 2018 und 2019 ist die Modernisierung der verbleibenden zwei Objekte geplant.

Würzburg 22 von 58 Wohnungen
Nopitschstraße – Energetische Sanierung und Dachgeschossausbau

Mit dem dritten und letzten Bauabschnitt im Jahr 2017 wurde das Gesamtkonzept für die Wohnanlage im Osten Würzburgs abgeschlossen, das seit dem Jahr 2015 sukzessive realisiert wird. Analog zu den vorherigen Bauabschnitten wurden die vier Objekte energetisch modernisiert und mit Balkonen ausgestattet. Ferner wurden in den nicht genutzten Dachflächen im Jahr 2017 acht Wohnungen zusätzlich geschaffen (insgesamt zehn Wohnungen).

München, Cranachstraße
Konzerngeschäftsbericht 2017 | Informationen zum Geschäftsjahr

Ankäufe

Private wie institutionelle Verkäufer finden in der Wohnbau als langfristig orientierter Bestandshalterin eine seriöse Partnerin beim sozial verantwortlichen Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Immobilienpaketen mit 20 bis 200 Wohneinheiten sowie von größeren Portfolios mit mehreren 1.000 Wohneinheiten. Von Interesse sind außerdem Projektentwicklungen und Grundstücke. Diese sollten in mittleren bis guten Lagen in wirtschaftlich starken Ballungsräumen Westdeutschlands und Berlin oder in prosperierenden Universitätsstädten wie zum Beispiel Bonn oder Münster bzw. starken Oberzentren wie z. B. Regensburg, Nürnberg, Augsburg, Mainz oder Leipzig liegen.

Ein differenzierter Mix unterschiedlicher Wohnungstypen ist darüber hinaus wünschenswert, um die Vermietbarkeit auch in der Zukunft zu sichern. Geförderte Wohnungen sind grundsätzlich kein Hindernis. Obwohl die Wohnbau-Gruppe in den letzten Jahren die meisten Offerten wegen überhöhter Preisvorstellungen, Baumängeln oder problematischen Lagequalitäten ablehnen musste, konnten doch in den letzten zehn Jahren über 7.000 Wohnungen erworben werden.

Fazit: Ankäufe bleiben für die Wohnbau ein wichtiges Mittel, um zu wachsen. Das detaillierte Ankaufsprofil der Wohnbau finden Sie hier. Eine wichtige Voraussetzung, um z. T. umfangreiche Neuerwerbungen schnell realisieren zu können, ist die Finanzkraft der Wohnbau. Die Fähigkeit, potenziellen Verkäufern sehr schnell eine verbindliche Finanzierungszusage geben zu können, erweist sich als ein starkes Argument in wettbewerblich organisierten Verkaufsprozessen.

2017 wurde eine Wohnanlage angekauft:

Bonn-Kessenich 32 Wohnungen
In der Lies 5-9 / Bonner Talweg 311

Erworben wurde ein öffentlich gefördertes Mehrfamilienhaus in Bonn-Kessenich mit 32 Wohneinheiten und 19 Tiefgaragen-Stellplätzen. Ein Belegungsrecht der Stadt besteht nicht mehr – die Mieter müssen aber über einen Wohnberechtigungsschein verfügen. Das Objekt liegt im kleinteilig mit Miet- und Eigentumswohnungen bebauten und beliebten Bonner Stadtteil Kessenich, der sich im Bonner Süden befindet. Die Nähe zu den Konzernzentralen der Telekom, der Deutschen Post sowie der Gesellschaft für internationale Zusammenarbeit und der Deutschen Welle führt zu einer hohen Nachfrage nach Wohnraum.

  • Baujahr: 1994/1995
  • Grundstück: 1.264 m2
  • Wohnfläche: 1.883 m2
  • Wohnungsanzahl: 32 WE
  • Tiefgarage: 19 Stellplätze
  • Balkone/Terrassen
  • Wohnungsgemenge: 21 WE mit 2 Zimmern (Ø ca. 54,09 m²), 11 WE mit 3 Zimmern (Ø ca. 67,95 m²)
München, Boschetsrieder Siedlung, Leo-Graetz-Straße
Konzerngeschäftsbericht 2017 | Wohnbau Service Bonn

Die Wohnbau Service Bonn GmbH

Die Wohnbau Service Bonn ist der gleichermaßen intern wie extern agierende wohnungs­wirtschaftliche Dienstleister der Wohnbau-Gruppe. Nach innen betreut die Wohnbau Service an vielen Standorten die Mieter ihrer Konzernmutter Wohnbau GmbH und bewirtschaftet deren Wohngebäude im Rahmen des Facility Managementsmit eigenen Hausmeistern. Außerdem wird mit eigenen Heizwerken in Bonn und Koblenz Wärme sowohl für eigene als auch für fremde Wohnungsbestände erzeugt. In letzterem Geschäftsfeld ist allein im Berichtsjahr 2017 ein Umsatz in Höhe von 2,6 Mio. € erzielt worden.

Neben der Verwaltung aller Versicherungen der Wohnbau-Gruppe ist die Wohnbau Service vor allem für die gesamte IT-, Daten- und Kommunikationsversorgung des Wohnbau-Konzerns verantwortlich. Alle mobilen Applikationen im Bereich der Wohnungsverwaltung und –bewirtschaftung sind im Auftrag der Konzernmutter von der Wohnbau Service entwickelt worden. Im Berichtsjahr 2017 ist ein Verkehrssicherungsprogramm als mobile Unterstützung bei allen Objektbetreuern erstmals eingesetzt worden, um die jährlich notwendigen Begehungen von Gebäuden und Wohnumfeld voll digital dokumentieren zu können. Zurzeit liegt der Fokus auf dem weiteren Ausbau des webbasierten Informationsaustausches, insbesondere der Umstellung auf die Kommunikations-Plattform Sharepoint und andere Cloud-basierte Systeme.

Nach außen steht die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften im Zentrum der Geschäftstätigkeit der Wohnbau Service Bonn GmbH. Mittlerweile werden 4.117 Wohnungen sowie für einen einzelnen Eigentümer ein Portfolio von 357 Gewerbeobjekten mit 102.000 m2 Nutzfläche verwaltet, dessen Mandat Anfang 2018 verlängert wurde.

Die Wiederbestellungsquote liegt seit Jahren bei rund 90 %. Das belegt die Servicequalität, die weit über die rechtssichere Verwaltung der von der Wohnbau Service betreuten 111 WEG-Gemeinschaften hinausgeht. Sie greift dabei auf die wohnungswirtschaftliche und gebäudetechnische Kompetenz der gesamten Wohnbau-Gruppe zurück. Angeboten werden mit einem Team hochqualifizierter Immobilienkaufleute folgende Dienstleistungen:

  • Planung der lang- und mittelfristigen Instandhaltungsmaßnahmen durch unternehmenseigene Architekten
  • Fördermittel- und Finanzierungsberatung bei Modernisierungsmaßnahmen
  • Beratung und Unterstützung von Kapitalanlegern bei der Werterhaltung und -steigerung ihrer Immobilien
  • Optimierung der Bewirtschaftungskosten
  • Aufbereitung der Unterlagen für die Steuererklärungen der WEG-Eigentümer
  • Rechts- und insolvenzsichere Anlage von Hausgeldern und Instandhaltungsrücklagen

Letztendlich versteht sich die Wohnbau Service als beratende Verwalterin, die die ihr anvertrauten Werte im Sinnen der Eigentümer pflegt und weiterentwickelt. Außerdem erfordert die WEG-Verwaltung großes organisatorisches Geschickt im Umgang mit den Eigentümergemeinschaften und den Verwaltungsbeiräten. Dies gelingt nicht zuletzt dank der großen Erfahrung und der guten Erreichbarkeit in den (dezentralen) Geschäftsstellen. Insgesamt steigerte die Konzerntochter ihre Gesamtleistung 2017 um 2,7 % gegenüber dem Vorjahr auf insgesamt 11,9 Mio. €.

Konzerngeschäftsbericht 2017 | Stiftung Wohnhilfe

STIFTUNG WOHNHILFE

1976 fassten die damaligen Gesellschafter der Wohnbau aus ihrer christlichen Grundüberzeugung heraus den Entschluss, das treuhänderisch gehaltene Unternehmensvermögen für alle Zeiten und unabhängig von späteren Erben dauerhaft in den Dienst am Menschen zu stellen.

So heißt es in der Satzung: „Die Stifter hatten sich zum Ziel gesetzt, das Eigentum an der Wohnbau GmbH im Grundstockvermögen der Stiftung ein für alle Male gemeinnützig festzulegen, so das Unternehmen auf Dauer in seinem Bestand zu sichern und seine Erträge unmittelbar gemeinnützigen Zwecken zuzuführen. Sie brachten alle Anteile an der Wohnbau GmbH in die Stiftung ein.“ Ein Kuratorium wacht über die Mittelvergabe und kontrolliert die Verwaltung der Stiftung Wohnhilfe.

Die Stiftung verfolgt im Rahmen ihrer Satzung ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige und mildtätige Zwecke im Sinne des Abschnitts „Steuerbegünstigte Zwecke“ der Abgabenordnung. Sie fördert in diesem Rahmen für alte, behinderte oder bedürftige Menschen (§71 SGB XII) die Herstellung und die Unterhaltung von Wohnungen, Heimen, Unterkünften und ähnlichen Anlagen sowie die dazugehörigen Einrichtungen und Ausstattungen.

Die Stiftung, als Gesellschafterin, sichert der Wohnbau GmbH volle unternehmerische Unabhängigkeit. Sie belässt einen Anteil der erwirtschafteten Gewinne im Unternehmen, um das Grundstockvermögen nachhaltig zu sichern.

Die Stiftung Wohnhilfe hat im Jahr 2017 insgesamt 67 Projekte in einer Gesamthöhe von € 6.402.609,01 gefördert.

Kuratorium der Stiftung Wohnhilfe

Klaus-Michael Vogel
(Vorsitzender) Geschäftsführendes Verwaltungsratsmitglied der Deutschen Bank Luxembourg S.A., a.D.

Dr. Ernst Schön
(Stellvertretender Vorsitzender) Persönlich haftender Gesellschafter der Unternehmensgruppe Freudenberg & Co., i.R.

Dr. Patrick Adenauer
Geschäftsführender Gesellschafter der Bauwens GmbH & Co. KG

Dr. Robert Bachert
Finanzvorstand Diakonisches Werk Württemberg

Prof. Dr. Norbert Herzig
Universitätsprofessor (emeritiert)

Ausgewählte Projekte 2017

Lebenshilfe Neuss e.V.
Die Lebenshilfe Neuss ist eine Eltern- und Selbsthilfevereinigung für Menschen mit Mehrfachbehinderungen. Die Stiftung Wohnhilfe hat für ein ambulant betreutes Wohnangebot der Lebenshilfe in Dormagen die Ausstattung der rollstuhlgerechten Bäder und den Einbau eines Aufzuges zur Herstellung der Barrierefreiheit ermöglicht.

Camphill Gemeinschaft Nürnberg e.V.
Die Camphill Gemeinschaft in Nürnberg fördert und unterstützt durch therapeutische und heilpädagogische Angebote seelenpflegebedürftige Kinder und Jugendliche. Die Stiftung Wohnhilfe hat für den dringend notwendigen Erweiterungsbau der Karl-König-Förderschule in Nürnberg einen Zuschuss gewährt.

Diakoniewerk Stargard GmbH
Die Diakonie Stargard betreibt in der Region Neubrandenburg ambulante, stationäre und teilstationäre Einrichtungen der Behinderten- und Altenhilfe. Um die stationäre Versorgung für Menschen mit psychischen Behinderungen im Landkreis zu verbessern, hat die Stiftung Wohnhilfe einen Zuschuss für die Ausstattung neuer Wohnplätzen bewilligt.

Auenhof Wohnen und Arbeiten gGmbH
Der Auenhof ist eine landwirtschaftliche Hofstelle mit Wohn- und Beschäftigungsplätzen für Menschen mit Mehrfachbehinderungen. Die Stiftung Wohnhilfe hat für die Modernisierung bzw. den Umbau und die Erweiterung des Werkstattgebäudes „Grüne Gärtnerei“ einen Zuschuss gewährt.

Lippisches Blindenwerk gGmbH
Das Lippische Blindenwerk fördert und unterstützt mehrfachbehinderte, blinde und sehgestörte Menschen in Detmold. Für die Errichtung eines Ersatzneubaus mit 24 Wohnplätzen hat die Stiftung Wohnhilfe einen Zuschuss gewährt und so einen Beitrag zur Realisierung des Projektes geleistet.

Pestalozzi Stiftung
Die Pestalozzi Stiftung betreibt in einer über 100 Jahre alten Schule in Bergedorf bei Hamburg eine ambulant betreute Wohngemeinschaft mit angeschlossener Beschäftigungsstätte für Menschen mit Autismus. Die Stiftung Wohnhilfe hat mit einem Zuschuss den Neubau der Beschäftigungsstätte auf dem Schulgelände ermöglicht. Durch die Auslagerung der Tagesstätte kann das Wohnangebot erweitert werden.

Tanner Dioakoniezentrum gGmbH
Das Tanner Diakoniezentrum bietet Menschen mit Autismus ein konzeptionell eigenständiges Betreuungsangebot. Dabei werden die Lebensbereiche Wohnen, Beschäftigung, Freizeit und Therapie abgedeckt. Die Stiftung Wohnhilfe hat für die Errichtung von zwei Wohnhäusern in Gersfeld finanzielle Unterstützung zugesagt.

Heilpädagogisches Sozialwerk Freiburg e.V.
Der Verein verfolgt das Ziel, Wohn- und Arbeitsmöglichkeiten für Kinder, Jugendliche und Erwachsene mit Mehrfachbehinderungen zu schaffen. Die Stiftung Wohnhilfe hat durch ihre finanzielle Förderung zur Schaffung von zwei neuen intensivpädagogischen Wohngruppen beigetragen. Die Möblierung ist speziell auf die Bedarfslagen von Kindern und Jugendlichen mit schwerwiegendem (auto- und fremdaggressivem) Verhalten, bei gleichzeitigem Vorliegen einer geistigen Behinderung, ausgerichtet.