KONZERNJAHRESABSCHLUSS2017

Konzernbilanz zum 31.12.2017

Aktiva

in €

2017

2016

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

Software 189.819,09 128.003,55
Geleistete Anzahlungen 0,00 39.603,20
189.819,09 167.606,75

Sachanlagen

Grundstücke u. grundstücksgleiche Rechte m. Wohnbauten 1.280.287.030,21 1.266.342.581,62
Grundstücke m. Geschäfts- u. anderen Bauten 30.623.198,06 31.904.023,39
Grundstücke ohne Bauten 1.767.960,02 1.767.960,02
Grundstücke m. Erbbaurechten Dritter 6.904.216,13 6.904.216,13
Technische Anlagen u. Maschinen 881.156,71 932.515,85
Andere Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsausstattung 1.099.066,23 1.043.906,18
Bauvorbereitungskosten 75.592,17 25.326,05
Anlagen im Bau 26.799.287,57 13.044.981,01
Geleistete Anzahlungen 33.973.132,82 28.582.706,87
1.382.410.639,92 1.350.548.217,12

Finanzanlagen

Beteiligungen 1.000,00 1.000,00
Sonstige Ausleihungen 350.795,47 363.825,04
Andere Finanzanlagen 75.087.012,00 67.138.018,00
75.438.807,47 67.502.843,04
1.458.039.266,48 1.418.218.666,91

Umlaufvermögen

Vorräte
Unfertige Leistungen 37.414.557,62 38.348.721,94
Andere Vorräte 132.654,76 89.235,41
37.547.212,38 38.437.957,35
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 537.426,65 462.941,55
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 13.875,40 12.992,08
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 767.743,67 723.821,04
Sonstige Vermögensgegenstände 24.804.087,82 24.404.705,22
26.123.133,54 25.604.459,89
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 537.426,65 462.941,55
 
74.420.382,30 69.409.869,28
Rechnungsabgrenzungsposten 175.215,03 146.332,63

Bilanzsumme

1.532.634.863,81 1.487.774.868,82

Passiva

in €

2017

2016

 
Eigenkapital
gezeichnetes Kapital 1.022.583,76 1.022.583,76
 
 

Gewinnrücklagen

Satzungsmäßige Rücklagen 373.238.053,59 352.660.546,02
Rücklage für Bauinstandhaltung 178.000.000,00 178.000.000,00
551.238.053,59 530.660.546,02
 
Konzernbilanzgewinn 32.844.015,52 25.155.394,32
Ausgleichsposten aus der Kapitalkonsolidierung 6,36 6,36
Nicht beherrschende Anteile 259.232,93 256.935,15
585.363.892,16 557.095.465,61

Rückstellungen

Rückstellungen für Pensionen 23.368.204,00 21.905.010,07
Steuerrückstellungen 1.837.825,00 472.010,19
Rückstellung für Bauinstandhaltung 1.741.962,00 1.980.562,00
Sonstige Rückstellungen 2.417.240,00 2.717.224,30
29.365.231,00 27.074.806,56

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 825.652.948,54 811.465.318,83
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 6.835.748,60 6.906.907,22
Erhaltene Anzahlungen 43.696.948,31 43.406.173,62
Verbindlichkeiten aus Vermietung 24.821.451,27 24.002.306,02
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 13.790.018,65 14.083.032,77
Sonstige Verbindlichkeiten 393.625,96 356.791,77
915.190.741,33 900.220.530,23
 
 
Rechnungsabgrenzungsposten 2.714.999,32 3.384.066,42
 

Bilanzsumme

1.532.634.863,81 1.487.774.868,82

Konzerngewinn- und Verlustrechnung für 2017

in €

2017

2016

Umsatzerlöse

a) aus Hausbewirtschaftung 169.327.691,19 162.543.148,69
b) aus Betreuungstätigkeit 1.541.381,46 1.547.634,52
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.653.891,65 2.690.554,23
173.522.964,30 166.781.337,44
 
Verminderung des Bestands an unfertigen Leistungen -933.871,66 2.836.392,73
Andere aktivierte Eigenleistungen 764.894,91 693.879,25
Sonstige betriebliche Erträge 1.324.171,34 1.084.657,72
1.155.194,59 4.614.929,70

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -61.002.212,00 -64.545.966,49
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen -278.687,73 -392.479,53
 

Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter -11.133.384,02 -11.007.630,27
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung
davon für Altersversorgung EUR 579.937,70
(Vj. EUR 840.981,46)
-2.503.885,07 -2.731.439,83
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen -25.758.329,07 -25.317.499,33
Sonstige betriebliche Aufwendungen -3.961.648,99 -3.933.791,62
-104.638.146,88 -107.928.807,07
 
Erträge aus anderen Finanzanlagen und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 5.194.280,55 1.632.270,03
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 13.547,11 22.541,29
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon Aufwendungen aus der Aufzinsung
EUR 2.051.791,00 (Vj. EUR 408.929,00)
-32.086.987,49 -30.830.553,51
-26.879.159,83 -29.175.742,19
 
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -5.515.967,09 -4.153.953,61
Ergebnis nach Steuern 37.644.885,09 30.137.764,27
Sonstige Steuern -4.026.458,54 -4.583.546,37
Konzernjahresüberschuss 33.618.426,55 25.554.217,90
Konzerngewinnvortrag 25.155.394,32 19.981.947,06
Ausschüttung an Gesellschafter -5.350.000,00 -5.200.000,00
Einstellung in satzungsmäßige Rücklagen -20.577.507,57 15.180.801,88
Nicht beherrschenden Anteilen zustehender Gewinn -2.297,78 31,24
 

Konzernbilanzgewinn

32.844.015,52 25.155.394,32

Konzernkapital­flussrechnung für 2017

in T€

2017

2016

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit

Periodenergebnis 33.618 25.554
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 25.759 25.317
Zunahme (+) / Abnahme (-) der Rückstellungen 2.291 -4.233
Gewinn (-) aus Anlageabgängen -413 -8
Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva 1.218 -3.083
Zunahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva 185 6.418
Zinsaufwendungen / Zinserträge 30.067 30.299
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 92.725 80.264
 

Cashflow aus der Investitionstätigkeit

Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens 655 242
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen -57.770 -55.687
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen -116 -76
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens 13 12
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen -2.791 -2.791
Erhaltene Zinsen 20 49
Zahlungsunwirksamer Zugang aus Zinsgutschrift -5.158 -1.604
Cashflow aus der Investitionstätigkeit -65.147 -59.855
 

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit

Auszahlungen an Unternehmenseigner (Dividende) -5.350 -5.200
Einzahlungen aus der Aufnahme von (Finanz-) Krediten 51.330 52.330
Auszahlungen aus der Tilgung von (Finanz-) Krediten -37.213 -30.751
Gezahlte Zinsen -30.087 -30.348
Fremdanlage Mietkautionen -875 -2.542
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -22.195 -16.511
 

Finanzmittelfonds am Ende der Periode

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds (Zwischensummen 1-3) 5.383 3.898
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 5.367 1.469
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 10.750 5.367
 
Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Liquide Mittel 10.750 5.367

Finanzmittelfonds am Ende der Periode

10.750 5.367

Entwicklung des Anlagevermögens für 2017

in €

01.01.2017

Zugänge

Abgänge

Umbuchungen

31/12/2017

01.01.2017

Zugänge

Abgänge

Umbuchungen

31/12/2017

31.12.2016

Immaterielle Vermögensgegenstände

Software 2.542.536,47 77.629,03 4.330,00 77.873,60 2.693.709,10 2.414.532,92 93.687,09 4.330,00 2.503.890,01 189.819,09 128.003,55
Geleistete Anzahlungen 39.603,20 38.270,40 -77.873,60 0,00 0,00 0,00 0,00 39.603,20
2.582.139,67 115.899,43 4.330,00 0,00 2.693.709,10 2.414.532,92 93.687,09 4.330,00 2.503.890,01 189.819,09 167.606,75
 

Sachanlagen

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 1.617.886.374,93 3.640.738,86 398.986,84 34.440.068,19 1.655.568.195,14 351.543.793,31 23.904.355,35 166.983,73 375.281.164,93 1.280.287.030,21 1.266.342.581,62
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 55.943.888,77 0,00 15.880,65 76.345,79 56.004.353,91 24.039.865,38 1.354.604,80 13.314,33 25.381.155,85 30.623.198,06 31.904.023,39
Grundstücke ohne Bauten 1.767.960,02 0,00 0,00 0,00 1.767.960,02 0,00 0,00 0,00 0,00 1.767.960,02 1.767.960,02
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 6.904.216,13 0,00 0,00 0,00 6.904.216,13 0,00 0,00 0,00 0,00 6.904.216,13 6.904.216,13
Technische Anlagen und Maschinen 2.323.765,45 20.646,69 0,00 0,00 2.344.412,14 1.391.249,60 72.005,83 0,00 1.463.255,43 881.156,71 932.515,85
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 6.252.382,35 394.536,52 94.926,30 0,00 6.551.992,57 5.208.476,17 333.676,00 89.225,83 5.452.926,34 1.099.066,23 1.043.906,18
Bauvorbereitungskosten 25.326,05 50.266,12 0,00 0,00 75.592,17 0,00 0,00 0,00 0,00 75.592,17 25.326,05
Anlagen im Bau 13.184.532,45 18.391.347,48 2.255,74 -4.634.785,18 26.938.839,01 139.551,44 0,00 0,00 139.551,44 26.799.287,57 13.044.981,01
Geleistete Anzahlungen 28.582.706,87 35.272.054,75 0,00 -29.881.628,80 33.973.132,82 0,00 0,00 0,00 0,00 33.973.132,82 28.582.706,87
1.732.871.153,02 57.769.590,42 512.049,53 -0,00 1.790.128.693,91 382.322.935,90 25.664.641,98 269.523,89 407.718.053,99 1.382.410.639,92 1.350.548.217,12
 

Finanzanlagen

Beteiligungen 1.000,00 0,00 0,00 0,00 1.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.000,00 1.000,00
Sonstige Ausleihungen 363.825,04 21.888,02 34.917,59 0,00 350.795,47 0,00 0,00 0,00 0,00 350.795,47 363.825,04
Andere Finanzanlagen 67.138.018,00 7.948.994,00 0,00 0,00 75.087.012,00 0,00 0,00 0,00 0,00 75.087.012,00 67.138.018,00
67.502.843,04 7.970.882,02 34.917,59 0,00 75.438.807,47 0,00 0,00 0,00 0,00 75.438.807,47 67.502.843,04
1.802.956.135,73 65.856.371,87 551.297,12 -0,00 1.868.261.210,48 384.737.468,82 25.758.329,07 273.853,89 410.221.944,00 1.458.039.266,48 1.418.218.666,91

Konzern Anhang

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Konzernabschluss wurde gemäß §§ 290 ff. HGB aufgestellt.

Die Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurden abweichend von § 298 Abs.1 HGB i.V.m. § 266 Abs. 2 und 3 sowie § 275 Abs. 2 HGB nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt.

Zur Klarheit und Übersichtlichkeit des Konzernabschlusses haben wir einzelne Posten der Konzernbilanz und Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung zusammengefasst. Diese Posten sind im Anhang gesondert erläutert. Die für einzelne Positionen geforderten Zusatzangaben haben wir ebenfalls in den Anhang übernommen. Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung stellten wir nach dem Gesamtkostenverfahren auf.

Registerinformationen

Das Mutterunternehmen ist unter der Firma Wohnbau GmbH mit Sitz in München im Handelsregister des Amtsgerichtes München unter der Nummer HRB 7684 eingetragen.

Konsolidierungskreis

Der Konzernabschluss umfasst die Wohnbau GmbH, München und die inländische Tochter Wohnbau Service Bonn GmbH, Bonn (Beteiligung 100 %, vollkonsolidiert). Darüber hinaus sind seit dem 1. September 2015 die NOSTRO Grundstücks GmbH & Co Von-der-Trenck-Straße KG, Bonn (Beteiligung 94,44 %) sowie die Wohnbau Service Verwaltungs GmbH, Bonn (Beteiligung 100 %) im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen.

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss der Wohnbau GmbH, München einbezogenen Unternehmen wurden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt.

Realisations- und Imparitätsprinzip wurden beachtet; Vermögensgegenstände bewerteten wir höchstens zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Sachanlagen erfolgte zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert; dabei werden die Abschreibungen, mit Ausnahme von eines Gebäude-Objekts, das degressiv abgeschrieben wird, grundsätzlich linear vorgenommen. In die Herstellungskosten selbsterstellter Sachanlagen werden neben den Einzelkosten auch anteilige Gemeinkosten einbezogen.

Bei den Gebäuden wird von einer Gesamtnutzungsdauer von 25, 30 oder 50 Jahren ausgegangen; bei den Außenanlagen beträgt die Gesamtnutzungsdauer 10 Jahre.

Fremdkapitalzinsen wurden bei Neubauten oder Modernisierungen nicht aktiviert.

Technische Anlagen und Maschinen, andere Anlagen sowie Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden über eine Nutzungsdauer zwischen 5 und 25 Jahren abgeschrieben.

Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Wert von EUR 150,00 werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wird unterstellt. Für geringwertige Anlagegüter, deren Anschaffungskosten die Geringwertigkeitsgrenze von EUR 150,00, nicht jedoch EUR 1.000,00 übersteigen, wird im Jahr der Anschaffung ein Sammelposten gebildet. Dieser wird im Wirtschaftsjahr seiner Bildung sowie in den folgenden vier Wirtschaftsjahren mit jeweils 20 % aufwandswirksam aufgelöst.

Die Finanzanlagen werden grundsätzlich zu Anschaffungskosten bzw. zum Nennwert angesetzt. Die Ansprüche aus Kapitallebensversicherungen werden mit dem Rückkaufwert bilanziert.

Vorräte bewerteten wir zu Anschaffungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips. Die unfertigen Leistungen enthalten Einzelkosten zuzüglich angemessener Gemeinkosten. Die unter den anderen Vorräten ausgewiesenen Betriebsstoffe werden nach Fifo-Verbrauchfolgeverfahren oder zu niedrigeren Tagespreisen am Bilanzstichtag aktiviert.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zu Nennwerten abzüglich der Wertabschläge für Einzelrisiken bilanziert. Für die nicht in die Einzelwertbetrachtung einbezogenen Mietforderungen (unterhalb EUR 1.000,00) wurde eine pauschale Wertberichtigung vorgenommen.

Liquide Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Die Rückstellungen für Pensionen werden nach der projizierten Einmalbeitragsmethode, unter Verwendung der „Richttafeln 2005 G“ ermittelt. Für die Abzinsung wurde pauschal der durchschnittliche Marktzinssatz der letzten 10 Jahre, bei einer restlichen Laufzeit von 15 Jahren, von 3,68 % (Vj.: 4,01 %) gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009 verwendet. Erwartete Gehaltssteigerungen wurden mit 3 % und erwartete Rentensteigerungen mit 1 % bei Neuzusagen bzw. 2 % bei Altzusagen berücksichtigt. Die Fluktuation wurde als gering eingestuft.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten. Sie sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

Die Rückstellung für Bauinstandhaltung, die objektbezogen berechnet werden, berücksichtigen diejenigen Aufwendungen, die am Abschlussstichtag wahrscheinlich oder sicher oder hinsichtlich ihrer Höhe oder des Zeitpunktes ihres Eintritts unbestimmt sind. Diejenigen Aufwendungen, die auf das Geschäftsjahr entfallen, wurden durch Rücklagenzuführung berücksichtigt. Vom Beibehaltungswahlrecht des Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB wurde teilweise Gebrauch gemacht. Die Inanspruchnahme der zum 1.1.2010 noch vorhandenen Rückstellung für Bauinstandhaltung wird in der Position „Sonstige betriebliche Erträge“ erfasst. Die tatsächlich in der Periode angefallenen Instandhaltungsausgaben werden in voller Höhe unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen. Die Verbindlichkeiten wurden mit den Erfüllungsbeträgen angesetzt.

Für die Ermittlung latenter Steuern auf Einzelabschlussebene aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen zum Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet. Aktive und passive Steuerlatenzen werden dabei saldiert. Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt unter Ausübung des Wahlrechts in den Einzelabschlüssen. Auf Konzernebene werden ebenfalls keine latenten Steuern bilanziert.

Konsolidierungsgrundsätze

Die Kapitalkonsolidierung der Gesellschaft der erstmalig in 2015 konsolidierten Gesellschaften erfolgte auf Basis der Neubewertungsmethode; bis zum Inkrafttreten des BilMoG wurde zum Zeitpunkt der erstmaligen Konsolidierung im Rahmen der Kapitalkonsolidierung die Buchwertmethode angewendet. Die auf die Minderheitsgesellschafter bei der NOSTRO Grundstücks GmbH & Co. Von-der-Trenck-Straße KG entfallenden Teile am Eigenkapital sind in einem separaten Ausgleichsposten für nicht beherrschende Anteile innerhalb des Konzerneigenkapitals ausgewiesen.

Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze sowie Aufwendungen und Erträge innerhalb des Konsolidierungskreises wurden eliminiert. Zwischenergebnisse ergaben sich nicht.

Erläuterungen zur Konzernbilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Konzern-Anlagenspiegel dargestellt.

Immaterielle Vermögensgegenstände

Im Geschäftsjahr 2012 wurden erstmals gemäß § 298 Abs. 1 HGB i.V.m. § 248, § 255 Abs. 2a Satz 1 HGB selbst geschaffene Softwareapplikationen in Gesamthöhe von TEUR 121 zum 1. Oktober 2012 aktiviert, welche über fünf Jahre linear abgeschrieben werden.

Hierauf erfolgten in 2013 und 2014 noch Aktivierungen in Höhe von TEUR 130. In den nachfolgenden Geschäftsjahren erfolgten keine weiteren Aktivierungen mehr.

Sachanlagevermögen

Durch die fortgesetzte Anwendung der degressiven Abschreibung bei einem im Jahre 1995 fertiggestellten Objekt (§ 7 Abs. 5 Satz 1 EStG) ergab sich in 2017, gegenüber der linearen Wertminderung, ein vermindertes Abschreibungsvolumen in Höhe von TEUR 17,5.

Finanzanlagen

Die Finanzanlagen enthalten EUR 75,1 Mio. „Andere Finanzanlagen“. Hierbei handelt es sich um Ansprüche aus Kapitallebensversicherungen. Aktiviert wurden seit 1996 die geleisteten Einzahlungen in die Kapitalversicherungen. Seit dem Geschäftsjahr 2011 wird diese Position mit dem zum Jahresende bestehenden Rückkaufwert bilanziert.

Vorräte

In der Position „Unfertige Leistungen“ sind ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten. Als „Andere Vorräte“ werden nach dem Fifo-Verfahren (§ 256 HGB) bewertete Heizölbestände ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden erhaltene Mieterkautionen in Höhe von TEUR 24.290 (Vj. TEUR 23.342) ausgewiesen.

Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Hierin sind Disagios von insgesamt TEUR 12 (Vj. TEUR 28) enthalten.

Latente Steuern

Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts. Latente Steuern resultieren aus folgenden Sachverhalten:

31.12.2017

31.12.2016

TEUR

TEUR

Latente Steueransprüche auf Differenzen bilanzieller Wertansätze für Grundstücke m./o. Bauten 37.633 41.060
Andere Finanzanlagen 0 1.039
Rückstellung für Pensionen 1.729 1.490
Rückstellung für Bauinstandhaltung 615 691
39.977 44.280

Latente Steuerschulden auf Differenzen bilanzieller Wertansätze für 6b-Rücklage

-43 -2.962
Immaterielle Vermögensgegenstände -4 -30
Technische Anlagen -21 -40
Latente Steueransprüche auf Verlustvorträge 935 1.327
Latente Steueransprüche netto 40.844 42.575

Der Berechnung wurde ein Steuersatz von 15,825 % für Körperschaftssteuer und Solidaritätszuschlag bzw. zusätzlich 16 % für GewSt-relevante Latenzen zugrunde gelegt. Ende 2017 bestehen gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 5.846, die voraussichtlich in den nächsten fünf Jahren verbraucht sein werden.

Gewinnrücklagen

Aufgrund der Satzungsänderung der Wohnbau GmbH vom 13. November 2009 wird seit dem 1. Januar 2010 die notwendig erachtete Vorsorge für Bauinstandhaltung (inkl. Schönheitsreparaturen) in der Rücklage für Bauinstandhaltung als Unterposition der Gewinnrücklagen ausgewiesen.

Rückstellungen für Pensionen

Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB beträgt TEUR 3.730, für dessen Berechnung der Marktzinssatz der letzten sieben Jahre (2,80 %; Vj 3,24 %) verwendet worden ist. Dieser unterliegt keiner Ausschüttungssperre, da die frei verfügbaren Rücklagen diesen Wert übersteigen.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen für Personalkosten, unterlassene Instandhaltung (3-Monatsrückstellung) gem. § 249 Abs. 1 Nr. 2 HGB sowie ausstehende Lieferanten- und Heizkostenrechnungen gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im folgenden Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen dargestellt (Betragsangaben in TEUR).

Restlaufzeit

Art der Verbindlichkeit gesichert Gesamt
in T€ bis 1 bis 5 über mit* 31.12.2017 31.12.2016
1 Jahr Jahre 5 Jahre
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 37.451 59.874 728.328 825.653 825.653 811.465
(Vorjahr) (30.266)) (56.770) 724.429) (811.465)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 224 598 6.014 6.836 6.836 6.907
(Vorjahr) (149) (593) (6.165) (6.907)
Erhaltene Anzahlungen 43.697 0 0 0 43.697 43.406
(Vorjahr) (43.406) (0) (0) (0)
Verbindlichkeiten aus Vermietung 24.821 0 0 0 24.821 24.002
(Vorjahr) (24.002) (0) (0) (0)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 13.790 0 0 0 13.790 14.083
1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000
(Vorjahr) (14.083) (0) (0) (0)
Sonstige Verbindlichkeiten 394 0 0 0 394 357
(Vorjahr) 357 0 0 0
- davon aus Steuern 197 0 0
(Vorjahr) (146) (0) (0)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 0 0 0
(Vorjahr) (0) (0) (0)
120.377 60.472 734.342 832.489 915.191 900.220
(112.263) (57.363) (730.594) (818.372)

* Die Verbindlichkeiten sind gesichert durch Grundpfandrechte.

Passive Rechnungsabgrenzung

Ausgewiesen werden künftige Erträge für die Einräumung von Belegungsrechten sowie Erträge für Anschlüsse von Fernwärmeleitungen. Die erhaltenen Beträge werden über die Laufzeit der Belegungsrechte linear bzw. bei Abgang der Objekte komplett aufgelöst. Im Konzerngeschäftsjahr wurden TEUR 566 vereinnahmt. Die eingezahlten und passivierten Beiträge für den Anschluss von Fernwärmeleitungen werden über eine Laufzeit von 20 Jahren linear aufgelöst bzw. p. a. mit TEUR 5 vereinnahmt.

Im Zusammenhang mit einem Beteiligungserwerb in 2015 hat die Wohnbau vom Veräußerer eine Kompensation für Zinsnachteile aus Darlehensübernahme erhalten, die über die Restlaufzeit des Darlehens ertragswirksam aufgelöst wurde (im Konzern-Geschäftsjahr TEUR 50).

Haftungsverhältnisse

Aufgrund des Kreditvertrages vom 27. November 2012 gewährt die Deutsche Bank AG den gesamtschuldnerisch haftenden Kreditnehmern Wohnbau GmbH und Wohnbau Service Bonn GmbH eine Kontokorrentkreditlinie in Höhe von TEUR 10.000. Zum Bilanzstichtag erfolgte seitens beider Gesellschaften keine Inanspruchnahme (Vorjahr TEUR 0).

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

31.12.2017

31.12.2016

TEUR

TEUR

a) Dauerschuldverhältnisse (bis 2021) 445 231
b) Software- und Betreuungsvertrag (p. a.) 180 156
c) Erbbaupachtzinsen (p. a.) 47 47
672 434

Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

2017

2016

TEUR

%

TEUR

%

Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung 169.328 97,6 162.543 97,5
aus Betreuungstätigkeit 271.541 0,9 1.548 0,9
aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.654 1,5 2.690 1,6
173.523 100,0 166.781 100,0

Sonstige betriebliche Erträge

Im Berichtsjahr ergaben sich folgende wesentliche aperiodische Erträge:

2017

TEUR

TEUR

Buchgewinne aus Verkäufen von Anlagevermögen 419 11
Auflösung von Rückstellungen für die Instandhaltung 262 254
Auflösung von Pensionsrückstellungen 172 165
Auflösung von Wertberichtigungen 108 91
Abstandszahlung aufgrund Rücktritt von einem Kaufvertrag 0 300
Sonstige periodenfremde Erträge 27 54

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die ausgewiesene Ertragssteuerbelastung berücksichtigt bestehende Organschaftsbeziehungen, steuerbilanzielle Modifikationen, Verlustvorträge und die Regeln der gesetzlichen Mindestbesteuerung und erweiterten Kürzung.

Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

Ertragssteuern bzw. Zinsen wurden in Höhe von TEUR 3.833 (Vj. TEUR 4.154) bzw. TEUR 30.087 (Vj. TEUR 30.348) bezahlt.

Der Finanzmittelfonds beinhaltet ausschließlich den Bilanzposten „Liquide Mittel“. Bedeutende zahlungsunwirksame Investitionsvorgänge betreffen den Zugang einer Zinsgutschrift der unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Ansprüche aus Kapitallebensversicherungen.

Erläuterungen zum Eigenkapitalspiegel

Der Betrag aus dem erwirtschafteten Konzern-Eigenkapital, der an die Gesellschafter ausgeschüttet werden kann, wird durch Gesellschafterbeschluss festgelegt. Die Geschäftsführung schlägt vor, eine Dividende an die Gesellschafterin in Höhe von TEUR 5.350 auszuzahlen und den Rest in die Gewinnrücklagen zu buchen. Auf die Minderheitsgesellschafter entfallen vom gesamten Konzerneigenkapital TEUR 259.

Abschlussprüferhonorar

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar beträgt für Abschlussprüfungen TEUR 100. Darüber hinaus wurden für die Steuerberatung der Konzerngesellschaften TEUR 25 veranschlagt.

München, Botschetsrieder Siedlung, Zielstattstraße

Mitarbeiter

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Mitarbeiter:

Gesamt davon WB und WSB 2016 Gesamt
(Teilz.besch.) (quotal) (quotal) (Teilz.besch.)
Kfm. Mitarbeiter 107 (18) 64 % 36 % 105 (16)
Technische Mitarbeiter 24 (0) 92 % 8 % 24 (0)
MA Regiebetrieb.
Hausmeister
54 (20) 0 % 100 % 53 (22)
185 (38) 49 % 51% 182 (38)

Außerdem wurden während des Geschäftsjahres durchschnittlich 13 Auszubildende ausgebildet.

Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die wesentliche finanzielle Auswirkungen auf den Konzernabschluss der Wohnbau GmbH haben.

Bonn, 29. März 2018

gez
Dipl.Kfm. Matthias Schweizer
Geschäftsführer

gez
Dipl.Kfm. Jens Bräutigam
Geschäftsführer

Oberschleißheim, Gartenstraße

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Konzernabschluss der Wohnbau GmbH, München und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2017, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzernkapitalflussrechnung und dem Konzern-Eigenkapitalspiegel für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Wohnbau GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

  • entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2017 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017,
  • vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und Konzernlageberichts

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

  • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;
  • gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben;
  • beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;
  • ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;
  • beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt;
  • holen wir ausreichende und angemessene Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile;
  • beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns;
  • führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender, geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches, unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.




Köln, 4. Juni 2018

Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Ueberschär
Wirtschaftsprüfer

Misko
Wirtschaftsprüfer

Konzeption und Text:
F+B Forschung und Beratung für Wohnen,
Immobilien und Umwelt GmbH

Gunther Willinger (Dipl. Biol.)
Wissenschaftsjournalist und Fotograf

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