Die Wohnbau-Strategie bei Nachverdichtungen

In der ersten Stufe werden zunächst die bautechnischen und baurechtlichen Voraussetzungen geprüft:

  • Statik, Sichtung der ursprünglichen Bauunterlagen,
  • Tragfähigkeit des Bestandes und des Baugrunds,

Anforderungen durch die Landesbauordnung und etwaige Vorgaben aus Kommunalsatzungen: Brand- und Lärmschutz, Stellplatzanforderungen, Barrierefreiheit, vorhandene Bebauungspläne.

Häufig stellen die baurechtlichen Anforderungen nahezu unüberwindbare Hürden dar bzw. verteuern ein Bauvorhaben so, dass es unwirtschaftlich ist. Hier besteht nach Ansicht der Wohnbau-Gruppe ein Novellierungsbedarf, um die starren Rechtsvorschriften für Zwecke der Nachverdichtung flexibler auszugestalten. Vorbild könnten z. B. Hamburg und Berlin sein, die sich bei den nachträglichen Stellplatzanforderungen flexibel zeigen.

In der zweiten Stufe wird der Weg der Baurechtschaffung in enger Abstimmung mit der Verwaltung und den Bürgern festgelegt und umgesetzt:

  • Bebauungsplanverfahren
  • Baugenehmigung

Zum Beispiel wurde in einem Projekt in Bonn im Bebauungsplanverfahren die Bürgerbeteiligung in einer frühen Phase in enger Zusammenarbeit mit der Stadt bzw. den Stadtbezirken gestaltet und durch externe Moderatoren durchgeführt.

Konkret wurde das Bauprojekt in sechs Dimensionen in einer Art Workshop mit den Anwohnern diskutiert (Baukörper/Architektur, Freiflächen, Grün/Ökologie, Mobilität etc.). Die Anwohner wechselten in einem vorher definierten zeitlichen Rhythmus die Themen-Stationen und durchliefen so an einem Abend alle Facetten des Bauprojekts.

Im Anschluss wertet die Verwaltung die Anregungen in ihrem baurechtlich vorgeschriebenen Abwägungsprozess aus und lässt diese in den weiteren Planungs- und Genehmigungsprozess einfließen.

Zum Abschluss dieser Stufe liegt in der Regel eine Baugenehmigung vor, und die größten technischen und wirtschaftlichen Risiken wurden geprüft und bewertet.

In der dritten Phase erfolgt die Umsetzung. Im Wesentlichen wird eine Meilensteinplanung verabschiedet, die mehrere Planungsstränge zeitlich koordiniert und synchronisiert:

  • Mieterkommunikation
  • Ausschreibung/Vergabegespräche
  • Vorstellung des Projekts in den Gremien
  • Beauftragung der Bauleistungen
  • vorbereitende Maßnahmen
  • Baubeginn

Die Kommunikation mit unseren Mietern hat für uns einen besonderen Stellenwert. Uns ist bewusst, dass es durch Bauarbeiten in Bestandswohnanlagen zu einer temporären Beeinträchtigung des Wohnwertes kommt. Umso mehr ist unser Anspruch, die Projekte unseren Mietern zu erläutern, auf Bedenken einzugehen und die Maßnahmen professionell und innerhalb optimierter Zeiträume abzuwickeln. Oft werden mit Mietern mietvertragliche Einzelvereinbarungen getroffen.

Zusammengefasst ist es Ziel unserer Strategie, durch die Beteiligung und Einbindung der Verwaltung, der Mieter, der Nachbarn und von interessierten Bürgern einen kooperativen Ansatz und eine größtmögliche Akzeptanz innerhalb der Stadtgesellschaft zu erzielen.

Erfahrungsgemäß müssen in der Regel 5 Jahre Planungsvorlauf und 2 Jahre Bauausführung für ein Vorhaben angesetzt werden.